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许家印再次叫板万科 恒大多个第一背后的苦衷
http://tnfe.com.cn 2019-08-14

    恒大4月份销售业绩摆在公众面前,让许家印有了再次叫板万科的底气。据媒体报道,恒大对外发布的简报显示,恒大夺得销售额、增速、销售面积等多个全国第一。但是在光环之下的是恒大地产提高利润率战略转型的失败。

    许家印的老大情结

    恒大地产发布的今年4月销售简报显示,今年4月,恒大集团销售额81.9亿元,位列全国第一,同比增长33.1%,环比增长103.5%,销售额增速全国第一;销售面积138万平方米,全国第一,同比增长57.8%,环比增长126.4%,销售面积增速全国第一。同时,恒大也创下了其自上市至今3年间,4月销售绝对值与增幅两项数据的最高纪录。

    在印象中,恒大地产一直利用各方面的数据的来“炮制”各种第一。早在2009年10月,恒大就曾经拿出民间机构数据声称,在销售额、销售面积及前三季度销售面积和土地储备等四方面超越了万科,坐上了内地房地产业老大的位置。而当时正是恒大上市前夕,其高调造势的用意可见一斑。该数据发布后立刻遭到了业内的普遍质疑,称恒大与该民间机构有着业务上的合作。

    尽管被媒体报道后,让恒大地产颜面上不好过,但是恒大却一直没有放弃争夺老大的地位。

    2011年恒大年报发布,由于其大多数项目位于二三线甚至四线城市,受到限购政策影响并不严重,其年报显示,2011年销售面积1219.9万平方米,全国第一;全年在建面积3652万平方米,全国第一;全年销售额803.9亿元,香港内房企第一;全年目标完成率114.8%,全国第一;进入全国103个城市,全国布局第一。

    恒大地产只要有机会就会大张旗鼓地宣称自己是中国地产界的“一哥”,但是外界对此却并不认同,其中也有许多值得商榷之处。

    比如,恒大称今年4月销售了81.9亿元超越万科夺全国第一,但是随即保利地产对外披露的4月销售数据称,实现签约金额91.48亿元,整整比恒大多了近10亿元,而且中海地产、绿地地产等重量级房企还未公布4月业绩,恒大这个全国第一的数据不知从何而来。

    业内人士指出,恒大只有靠降价才能吸引购房者,但是这样却又导致股价下跌,只有不断地创造各种噱头,才能既卖房又能吸引投资者的关注。

    高利润转型失败

    “5000元/平方米的精装修房子还能有利润?”这是业内对恒大的普遍看法。靠卖“低价盘”发家的恒大,尽管销售额很高但是利润并不高,赚得全是“辛苦钱”。

    其实,恒大自身也意识到了这个弱点。多年来,恒大一直靠着高周转率获得快速发展,利润率并不是其最重要的追求目标。但是在2011年的年报中记者看到了这样的数据,净利润率从17%升至19%,周转率从43%滑落至34%。在调控之下,高周转率的企业比高利润率的企业受影响更大。也就是说,恒大在有意地提高利润率。

    正是在这样的转型要求下,今年一季度,恒大并没有继续大规模降价,而是有意识地提高利润率,但是事实证明恒大的战略并不成功。数据显示,恒大地产一季度销售额为82.6亿元,同比下跌约58%;销售面积为129.9万平方米,同比下跌约55%。

    克尔瑞评论员孙田认为,恒大地产一季度业绩下滑,主要原因是战略调整。恒大从去年11月开始的主动降速发展策略,将提升项目利润率作为现阶段的主要目标;恒大一季度以来甚少使用全国化的降价促销战略,迥异于往年率先打响价格战。这两大因素都影响了恒大“低价走量”的成效。

    面对如此大的业绩下滑,恒大不得不重新举起降价大旗,提高利润率的转型也只得暂停。

    数据显示,恒大4月销售均价只有5900元/平方米,而2月和3月,恒大销售均价分别为6389元/平方米和6597元/平方米。2011年全年,恒大销售均价为6590元/平方米。也就是说,恒大4月的售价比去年全年及今年前3个月的价格都下跌10%左右。据市场人士介绍,恒大“五一”期间在部分地区的优惠幅度甚至达到7折左右。

    尽管万科的利润率和周转速度均不及恒大地产,但是凭借多年的积累恒大想要真正赶超万科还有待时日。

    相关链接

    十大上市企业4月销售额达363亿

    日前,各大房企陆续发布了4月份的销售业绩。在鼓励首套房消费的影响下,各大房企的业绩均有不同程度的提高。

    金地集团和保利地产均在销售额上实现了较大幅度的增长,而此前公布4月销售业绩的万科和富力则出现下降。

    北京中原的统计显示,目前已经公布的十大上市房企,合计销售额达到了363亿元,同比上涨幅度达到了22.3%,比去年同期多卖了66个亿。但是在今年4月,13个大中城市土地成交量仅为176公顷,较前3个月均值缩减超过四成,显示出目前住宅销售止涨回落后,开发商购地积极性也大幅降低。4月,万科购地金额仅占其当月销售额的4%。这表明,万科依然看跌后市土地价格走势。

    值得注意的是,房企业绩上涨主要来源于二三线城市的贡献。

    截至4月底,今年入市的51个期房项目总供应量为11815套,其中大型房企7124套,比去年同期减少25.8%;中小房企24个项目入市,是去年的6倍,供应量为4691套,比去年增长238.2%。万科1-4月在北京无新项目入市。大型房企首4月新开项目的销售额为19.28亿元,比去年同期减少66.95亿元,表明北京等一线城市由于供地减少对房企的贡献也在持续下降。


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编辑:何双印
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